是什么导致了楼盘撤销率谜局？对于当下楼市，合同撤销次数畸高意味着什么？

    谜面：有楼盘合同撤销率竟达100％？

    一篇质疑“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”合同撤销率畸高的文章近日引起广泛关注。从隶属于上海市房地产交易系统上查核，这20个楼盘中确有8个楼
盘合同撤销率（含预订）超过40％，最高的竟达100％。

    上海市房地产交易中心统辖于上海市房屋土地资源管理局，其所主办的“网上房地产”是全上海房地产交易行情的数字化体现。每个新开楼盘的可售套数、已售套数、签约次数、合同撤销次数等信息，在交易系统中均一一反映。

    上海市房地产交易系统显示，一个名叫沿海丽水馨庭的楼盘，截至2008年4月10日销售住宅283套，共签约285次，合同撤销次数也为285次（含预订）。单单就数据而言，这一楼盘的表面撤销率（含预订）竟达到100％，实在有些骇人听闻。

    位于中心城区的楼盘宝华现代城，从2006年5月到2007年9月，共分四次推出房源1254套，至今已售1136套，累计签约1419次，撤销932次（含预订）。据此计算，表面撤销率（含预订）高达65.7％。

    诸如此类的楼盘合同高撤销率案例在上海市房地产交易服务网上并不鲜见。

    蹊跷的是，一般而言，每套住宅售出会有两次签约，一次是预售签约，一次是销售签约，即便直接进入销售，也至少要签订一次销售合同。前述沿海丽水馨庭楼盘，既然已售住宅283套，那就要至少签约283次，而这个楼盘总共签约只有285次，这就意味着它最多只能撤销2次销售合同，何来撤销285次？

    同样，鉴于每成交一套住宅至少要签约一次，宝华现代城已售1136套，而累计签约1419次，故最多只会撤销283次销售合同，剩下的932次撤销从何而来？

    于是，谜面便出现了：如果房地产交易系统显示的已售数据是真实的，那么，合同撤销次数就是值得推敲的；反之亦然。

    谜底：高撤销率是技术原因还是别有因由？

    究竟是什么原因导致上海某些楼盘表面撤销率过高这一异常现象？

    接受记者采访的开发商们异口同声，这是房地产主管部门的交易系统不能识别逾期签约和撤销合同，错误地将购房人在签订了定金合同后逾期签约的行为视为合同撤销所致。

    上海金沪房地产发展有限公司的高小姐解释说，房屋销售的通常程序是：购房人看中一套房子后，缴纳数万元（一般2万至5万元）不等的定金，与房产销售公司签订定金合同，约定数天（一般7天至15天不等）内签订预售（期房）或者销售（现房）合同。与此同时，在上海市房地产交易中心网络系统中，被预订的那套房子由原来显示为“可售”状态的绿色变为粉红色，示意此房已有人预订，不再可售。但在实际销售中，经常出现购房人因银行放贷推迟等原因，推迟签订预销售合同的情况。而一旦出现逾期，登记在房地产交易中心网络系统中的该套房源就会重新“返绿”，即由不可售重新变成“可售”。这时，交易系统即将此种情况视作合同撤销一次。但实际上，在楼市行情并不紧俏的情况下，尽管逾期，销售商往往仍会与预订者签订正式预销售合同。

    上海市房地局的解释与此相似：在引起质疑的楼盘中，“18个楼盘开盘至今，网上共签订预售合同8971套，撤销297套，预售合同撤销率为3.3％，基本正常，但这些楼盘的定金合同撤销率较高。”上海市房地局有关人士说。

    照房地产部门的解释，表面合同撤销率高达30％至40％的受质疑楼盘，大多属于预订合同撤销，而不是预售合同撤销。

    上海市房地局表示，对上述定金合同撤销率较高的楼盘，房地局将做进一步调查。一旦发现房地产企业存在违规操作行为，将按照法律法规和房地产市场专项整治规定予以查处。该局同时表示，下阶段将进一步改进信息发布方式，按照合同类型分类公布合同撤销信息。

    隐忧：谁在损害“阳光交易”？

    真实的楼市成交量和合同撤销率是衡量市场热度、判断行情走势的重要指标。如果这些数据失真，难免会对市场产生误导。

    如何从制度安排、流程设计、技术支撑上切实保证楼市公平、公正、公开地“阳光交易”，成为刻不容缓的问题。上海是较早实行房地产交易上网的城市，从楼盘预售证发放开始，可售房源套数、面积、朝向等信息均须上网公开，每预订、销售一套房屋，网上会适时显示。这种做法曾被认为是对付暗箱操作的有效武器。而现在，多个房地产销售商透露，为了保证不会出现房源大面积“返绿”（即由不可售变为可售），避免逾期签约被视为撤销合同，销售商在购房人签订了预订书之后，不再去上海市房地产交易系统中标志，直到签订销售合同之后，再上报系统。

    业内专家认为，销售商的这一自称是“不得已而为之”的规避法，某种程度上是对房地产交易系统适时、透明、阳光操作的挑战。原本，对于网上显示为可售的房源，销售商无权拒卖。一旦销售商不再将预订信息上网，会留下一大后遗症：如果想囤房的话，只需以有人预订为由，即可拒绝销售。在楼市不景气的情况下，当然不会出问题，但楼市一火爆，在惜售能够获利更丰的情况下，会不会回到囤房待价而沽的起点？对此，房地产主管部门不可不察。